不動産を得意とする税理士事務所です。
不動産を所有されている方の相続税の計算やシミュレーションを行う際に
最も税額軽減の効果が大きいのは「小規模宅地の特例」です。
税理士としては、真っ先にこの特例を受けることができるかを確認いたします。
例えば、一次相続で小規模宅地等の特例が適用され、相続税が大幅に軽減できたとしても、
二次相続（ご両親が亡くなった時の相続）の際に適用できなかった場合、
税額が大幅に増えることが予想されます。
そのため、一次相続の際には、必ず二次相続まで踏まえて、適用できるのか、適用できない場合はどれだけ税額が増えるのか、その対策をどうするかまで検討する必要があります。
その例として挙げられるのが、特定居住用宅地等（自宅の敷地）です。
特定居住用宅地等（自宅の敷地）であれば330㎡まで80%も評価額を減額できるという、非常に強力な制度です。
しかし、お伝えした通り将来の二次相続でも、この特例を適用してご自宅を守るためには、いくつかの厳格な要件を満たす必要があります。
特に、親と同居していた親族がこの特例を受けるためには、「同居」が鍵となります。
今回は、この二次相続における「特定居住用宅地等」の特例を適用するための同居要件について、その落とし穴と対策を解説します。
二次相続で小規模宅地の特例を受けるための要件
二次相続でご自宅敷地（宅地等）について特例を適用する場合、以下の2つの要件をすべて満たす必要があります。
1.「居住継続」の要件
亡くなられた方と生計を一にしていない親族が特例を受けるには、その親族が、相続開始の直前において、亡くなられた方と同じ家に住んでいた必要があります。
かつその宅地等を相続税の申告期限まで引き続き居住していること。
2. 「保有継続」の要件
その宅地等を相続税の申告期限まで引き続き所有していること。
この中で、最も注意が必要で、ご質問の焦点となっているのが１．「同居」要件です。
税法上の「同居」とは、単に同じ敷地内に住んでいることではなく、一つの建物に一緒に住んでいる状態を指します。
「同居」と認められるための具体的な要件
1. 「一つの建物」であること
二世帯住宅の場合：
- 認められないケース： 建物が区分登記されており、構造上独立した部分を持っている場合（玄関や水回りが完全に分離されている）。この場合は別々の家と見なされ、「同居」とはなりません。
敷地内に別棟がある場合：
- 認められないケース： 亡くなった方の家と、相続人の家が別棟である場合、それは「同居」ではなく「隣居」と見なされます。
2. 住民票上の取扱い
- 「同居」している場合は、原則として亡くなられた方と同じ住所で住民登録されていることが必要です。
- ただし、病気の治療のための入院など、やむを得ない事情で一時的に住所を移している場合は、実態として同居の延長と認められる場合があります。
3. 「生計一」の判断は？
- もし相続人が生計を一にしていたと認められれば、「同居」していなくても特例の適用は可能です。
しかし、多くの場合、子世代夫婦と親の世帯は「生計別」と判断されるため、「同居」要件をクリアするのが最も現実的な選択肢となります。
小規模宅地等の特例は、要件が非常に細かく、わずかなミスで適用を否認されることがあります。
特に「同居」の判断は、建物の構造や利用状況など、実態に即して厳しく判断されますので、「大丈夫だろう」と自己判断せず、必ず相続に強い税理士にご相談ください。
今回はお伝えしていませんが、同居の要件を満たさない場合でもいわゆる「家なき子特例」という別の要件を満たすことで、小規模宅地等の特例を受けることも可能です。
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