土曜日の午後は、善行のインドアテニスコートでの初めてのテニスを体験し、
夜は、ご近所のお仲間にお誘いいただき、ご自宅のウッドデッキで初めて夜間バーベキューを経験。
どちらも初めての体験でしたが、新しい世界に触れることで、
新鮮な刺激と高揚感を得られ、とてもいいリフレッシュになりました。
身近な駅の将来性：神奈川県「価値が上がる駅」ランキングから考える
さて、新しい視点を持つことの大切さは、私たちが扱う不動産資産の将来設計においても
共通しています。
最近、不動産オーナー様から「不動産の売却後の税金」や「売却資金の賢い活用方法」についてご相談をいただく機会が増えています。
資産の将来設計を考える上で、地域の動向という「長期視点」を持つことは非常に重要です。
そこで今回は、一つの参考情報として、マネーポストWEBの有料記事にあった「神奈川県『10年後に不動産が上がる駅・下がる駅』ランキング」をご紹介します。
このランキングは、不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が、
「10年後の人口増減予測」というデータに基づき、神奈川県内で“これから価値が上がる可能性のある駅”を予測したものです。
・湘南台38位
・六会日大前84位
私の最寄りの駅である「湘南台」や「六会日大前」がランキングに入っていることは、
地域で活動する専門家として素直に嬉しいニュースです。
一方で、近隣の主要駅である「辻堂」「藤沢」が圏外だったのは意外な結果でした。
ただし、このランキングはあくまで「人口予測」というデータに基づいています。
10年というスパンで見れば、まちの都市計画や再開発によって状況は大きく変わる可能性があります。
これを一つの参考資料として冷静に捉え、より広い視点で資産の評価を行っていくべきだと考えています。
不動産売却後の資金計画で失敗しないために
地域の将来性に関心が高まる中で、不動産の売却を検討されるオーナー様も多いでしょう。
しかし、ここで最も重要なのは、売却代金＝手取り額ではないということです。
税金の計算と対策を事前に講じなければ、思わぬ手取り減となってしまいます。
1. 売却時の税金計算は複雑
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金は、
その不動産が「居住用」か「事業用・その他」かによって適用できる特例が大きく異なります。
これらの特例の適用（例：居住用、空き家の3,000万円特別控除、買換え特例など）により税額は大きく変わりますが、
それぞれに「厳格な適用要件」や将来の税負担を増やす可能性があるデメリットが存在します。
特例を安易に適用すると、かえって将来の税負担が増える可能性もあるため、
必ず専門家にご相談ください。
2. 過去の経緯が「取得費」を左右する
譲渡所得の計算において、売却代金から差し引ける「取得費（購入代金など）」の計算が最も複雑で、失敗しやすいポイントです。
特に、先代から相続した不動産や、過去に買換え特例を適用している不動産を売却する場合、注意が必要です。
先代が過去に「買換え特例」を適用していた場合、実際の購入金額がそのまま取得費になるとは限りません。
特例によって繰り延べられた過去の譲渡益を取得費から差し引くする必要があり、取得費が極端に低くなるケースがあります。
この計算に必要な過去の経緯は、税務署が必ず把握しています。
手元に当時の売買契約書がない、または過去の申告状況を忘れていたという理由で、
税務署から後日、修正申告を求められるケースが非常に多いです。
税引き後の資金計画が成功の鍵
不動産売却では、「いくらで売れたか」ではなく「税金を払った後、いくら手元に残るか」が重要です。
税金を考慮せずに売却代金全額を次の資金活用に充てようと計画していると、
後から納税資金が不足するという「思わぬ落とし穴」に陥る可能性があります。
不動産売却においては、税金のシミュレーションを含めたファイナンシャルプランニング（資金計画）の要素が不可欠です。
不動産という大切な資産の売却とその後の活用については、
不動産に特化した知識と経験を持つ税理士にご相談いただくことを強くお勧めいたします。
売却前にご相談いただければ、最適な特例の選択や、将来を見据えた税引き後資金計画をサポートさせていただきます。
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