今日は、朝4時に起きて早朝の茅ヶ崎海岸へ。
前日は江ノ島の裏磯に行きました。
年末は大好きな釣りを存分に楽しみましたが、さすがに釣果が厳しい真冬の時期。
残念ながらターゲットの魚は釣れず、今年の釣りはこれにて終了です。
ただ、海から望む富士山はとても綺麗で、心洗われる仕事納めとなりました。
さて、本日は最近ご相談いただいた事例をもとに、不動産オーナー様からよくご質問を受ける
「事業的規模」についてのお話です。
賃貸経営「5棟10室」に満たなくても、事業的規模として認められる？
不動産オーナーの間でよく知られている「5棟10室基準」。
青色申告の65万円控除や、専従者給与の経費算入が可能になる「事業的規模」の目安ですが、
実はこの基準に満たないからといって、一概に認められないわけではありません。
今回は、最近の実務相談でも話題に上がった、形式基準を超えた「実質判断」についてお伝えいたします。
■ 「5棟10室」はあくまで目安
税務上の通達では、「原則として5棟または10室以上」であれば事業的規模として扱うとされています。
しかし、これに満たない場合でも、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」であれば、事業的規模として認められるケースがあります。
■ 大切なのは「事業としての実態」
形式的な「数」の基準に届かない場合でも、その貸付けが「独立した一つの事業として成立しているか」という実態が重視されます。
例えば、以下のようなケースです。
- 賃料水準が高い
1戸あたりの家賃が高く、年間収入が一般的な基準（10室分相当など）を大きく上回る場合。
- 物件の規模
ファミリータイプなどの大型物件で、管理実態が本格的な事業と変わらない場合。
このように、形式的な「数」の優劣だけでなく、管理の状況や他の所得とのバランスなどを含め、最終的には個別の状況に応じた「総合判断（事実認定）」となります。
まとめ
「家賃が高ければ自動的にOK」という単純なものではありませんが、「10室に届かないから」という理由だけで一律に否定されるものでもありません。
ご自身の物件が「実質的に見て事業といえるか」という視点で、一度税務の専門家に相談してみることをお勧めします。
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さて、今年の釣果はさておき、来年の抱負は「大物との出会い」と「まだ見ぬ釣り場への挑戦」です！
仕事も遊びも、現場に足を運んでこそ得られる気づきを大切に、来年も邁進してまいります。
本年も大変お世話になりました。 皆様、どうぞ良いお年をお迎えください。
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