私、コーヒーが大好きで毎日3杯は飲んでいます。
そんな私にとって嬉しいニュースが。
事務所の目の前に、新しく「カフェ・ベローチェ」がオープンいたしました！
今までのマック、ドトール、そして事務所のコーヒーメーカーという鉄板のルーティンに、
新メンバーが加わってくれそうです。
毎日のちょっとした楽しみが増えて、仕事へのモチベーションも上がりますね。
さて、最近特にご相談が増えているのが、
会社員をされながら賃貸経営を行っている「サラリーマン大家」の皆さんです。
皆さんお話ししていて私が強く感じるのは、
単なる利回り重視の短期的な転売ではなく、
「物件をしっかりと吟味して、思いを持って長く保有したい」
「退職後の安定した収入源として大切に育てていきたい」という、
本当に真面目で素晴らしい姿勢です。
私自身、そのような熱い思いを持った大家さんを全力で応援したいといつも思っています！
今回は、退職後を見据えて長期的な視野を持つ皆様に向けて、
賃貸経営で確実に「手元にお金を残す」ために欠かせない4つのポイントをお伝えします。
「満室でもお金が残らない？」経年リスクと税金の話
物件を長期保有していく上で、実は一番気をつけておきたいのが、
「帳簿上は黒字で満室なのに、なぜか手元にお金が残らない……」という事態に陥ることです。
新築や購入当初はたっぷりあった経費（減価償却費）が年数の経過とともに減っていき、
逆に、銀行への返済のうち「経費にならない元本返済」の割合がどんどん増えていきます。
その結果、実際の現金収入は変わらない（あるいは減っている）のに、
税金の計算上の利益だけが大きくなり、所得税が跳ね上がってしまうことがあるのです。
これを不動産実務では「デッドクロス」と呼びます。
「予定通りに儲かっているか」の本当の判断基準は、税金を払ったあとに、
手元にキャッシュ（現金）がプラスで残っているかどうかです。
これらを長期的に予測し、しっかり数字で経営していくことが何よりも重要になります。
不動産業者任せにしない「第三者のプロ」の目線
多くの場合、不動産会社から提示される物件資料には、
満室を想定した「表面利回り」など、都合の良い収入面がメインで書かれています。
運営にかかる経費や税金、そして借入の返済までを含めた「最終的にいくら手元に残るか」
の正確なシミュレーションは、どうしても不足しがちです。
また、ハウスメーカーや管理会社にすべて任せきりにしてしまうと、
将来の修繕費なども含めて、相手のペースで進んでしまうリスクもあります。
長期保有を成功させるには、売り手側である不動産業者とは一線を画した、
「税務的・投資的な視点」から客観的に数字を分析できるパートナー（税理士）の存在が
不可欠です。
法人化も含めた「長期的な出口戦略」の検討
退職後の安定収入を目指すにあたって、
個人で不動産をずっと持ち続けることが常に正解とは限りません。
事前のシミュレーションで「将来的に税金が上がって、手元のキャッシュが厳しくなりそうだな」
という予測が立った場合、例えばご家族のプライベートカンパニー（同族法人）へ建物を売却して
「法人化」する、といった手法をとることで、劇的に状況を改善できるケースがあります。
今のうちから、将来の売却、大規模修繕、そして法人化などの「出口戦略」までを視野に入れた、
息の長い経営計画を立てていくことが大切です。
退職後のライフプランと、その先の「次世代」を見据えて
皆様が「退職後の安定収入」という目標を持たれているということは、
その先には必ず「ご家族への事業承継（相続）」というテーマが待っています。
賃貸経営はとても息が長い事業だからこそ、ご自身だけの代で完結するものではなく、
いずれはご家族や次の世代へとバトンタッチしていくことになります。
不動産の所得だけでなく、将来の社会保険料やご家族全体の状況までをひっくるめた
「トータルプラン」を一緒に考えていくことが、
結果的に大切なご家族を守ることにも繋がります。
想いをカタチにするために
物件を大切にし、長期的な視点で賃貸経営に取り組むことは本当に素晴らしいことです。
しかし、想いだけでは乗り越えられない「税金」や「建物の経年変化」といった壁
があるのもまた事実です。
「今のままで将来大丈夫だろうか？」「一度プロと一緒にシミュレーションしてみたい」と
お考えの方は、ぜひお気軽に当事務所へご相談ください。
新しく整理した「不動産・相続対策」の窓口から、いつでもお待ちしております！
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