先週末、大磯へ釣りに行った帰り道、運転の疲れを癒やすために、
昨年開業したばかりの「ひらつかシーテラス」へぶらっと立ち寄りました。
海沿いにある本当に気持ちの良い公園なのですが、
綺麗な芝生が広がっているのを見て、
思わず人目も気にせず大の字で寝そべって、
しばらくの間ぼーっとしてしまいました。
大人になっても、芝生の上ってゴロゴロしたくなるものですね（笑）。
何も考えずにただぼーっとする時間って、いつでもできそうでいて、
実は現代人はなかなかできていないのではないでしょうか。
私の周りを見渡しても、5分でも10分でも「強制的に何もしない時間」を作って
脳を休ませる習慣がある人ほど、ビジネスにおいて重要な意思決定のプロセスを
とても大事にされている印象があります。
逆に、ちょっとした空き時間でも落ち着かずにスマホを眺めたり手元を動かしたりしている人は、
知らず知らずのうちに脳に負荷をかけすぎて、エンストを起こして行き詰まってしまいがちです。
賃貸経営もまったく同じで、日々のバタバタから一度離れて、
「一歩引いて全体をぼーっと眺め、冷静に数字を整理する時間」がとても大切になります。
保有中にかかる税金と、絶対に間違えてはいけない「節税」の考え方
物件を運用している期間中には、継続的に以下のような税金が発生します。
・固定資産税・都市計画税
・所得税（個人の不動産所得） または 法人税等
・消費税
保有期間中の大きなテーマは、「この税金をどれだけコントロールできるか」です。
そのために、減価償却費や修繕費、管理費などの必要経費（法人の場合は損金）を
しっかり把握して管理することが重要になります。
しかし、ここで税理士として強くお伝えしたいのは、
「税金を減らしたいがために、無駄なお金を使って手元の現金を減らしてしまっては全く意味がない」
ということです。
たとえば、税金を減らしたいからといって、
まだ十分に使えるのに不要なリフォームを行うのは本末転倒ですよね。
修繕などは「本当に必要なタイミング」を見極めて計画的に行うことこそが、
健全な賃貸経営の鉄則です。
個人」と「法人」で違う！税金計算の仕組みとメリット
・所得税
物件を保有している間の税金の計算方法は、個人と法人で仕組みが大きく異なります。
個人には「不動産所得」や「給与所得」といった所得の区分があります。
複数の物件を持っていて、ある物件が赤字で別の物件が黒字の場合に相殺する
「内部通算」や、不動産所得の赤字を本業の給与所得などから差し引く
「損益通算」という仕組みを活用して税負担を抑えることができます。
・法人税
１つの法人内であれば、個人のような所得区分の壁はありません。
そのため、別法人にしない限り、
法人の中で行っているすべての事業（たとえば本業のビジネスと不動産事業など）の
利益と損失をダイレクトに通算することができます。
家賃収入＝手残りではない！「キャッシュフロー」の真実
賃貸経営において、私が最も注意していただきたいのが「
キャッシュフロー（手元の現金）」に対する正しい認識です。
多くの方が、「家賃収入から、固定資産税や損害保険料、修繕費、ローンの支払利息などの
『必要経費』を引いた金額」が、そのまま手元に残るお金（手残り）だと思い込みがちです。
しかし、融資（ローン）を受けて物件を建築・購入している場合、
忘れてはいけない大きな支出があります。
それが「借入金の元本返済」です。
前回の記事でもお話しした通り、借入金の元金部分は必要経費になりません。
つまり、【家賃収入 − 必要経費 − 経費にならない元金返済】をした後の残額こそが、
本当の意味での手残り（キャッシュフロー）になります。
融資を受けている場合、「帳簿上の利益」と「手元に残る現金」は必ずズレるという現実を、
しっかりと見据えた資金繰りが必要です。
キャッシュフローを増やし、健全な拡大へ
保有時の税金とキャッシュフローを正しくコントロールすることは、
ご自身やご家族の安定した生活を守る（生活保障）に直結します。
さらに一歩進んだ投資家を目指すのであれば、
物件を保有しながらキャッシュフローを少しでも良くし、
それを元手に次の事業拡大を狙ったり、資産の入れ替え（組み換え）を行ったりして、
効率よくキャッシュフローを増やしていくことこそが、本当に健全な経営と言えます。
「今の保有物件のキャッシュフロー、もっと良くできる方法はないか？」
「個人と法人、今の自分にはどちらの運用が有利？」など、
少しでも気になることがあれば、ぜひ一度当事務所にご相談ください。
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