ありがたいことに、最近は将来を見すえたご希望や意向を伺いながら、
「いまできることを一緒に考える」というご相談を多くいただいています。
お客様の想いにできるだけ寄り添うために、自分に何ができるかを日々考えているところです。
そのなかでも、不動産オーナー様からは、将来の賃貸経営や財産の管理をどうしたらよいかというご相談をよくお受けします。
仮にご夫婦で相続されたとしても、いずれはお子様へと引き継がれていくもの。
だからこそ、ご家族全員で考えていく必要があります。
そこで、今後の安心のために知っておいていただきたいのが、
万が一「認知症」になってしまった際のリスクと、その対策についてです。
判断能力がなくなると、賃貸経営の何が困る？
もし認知症などによって「判断能力がない」とみなされてしまうと、法律上、あらゆる契約ごとができなくなってしまいます。
そうなると、賃貸経営において次のような具体的な問題が発生してしまいます。
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お金の出し入れ: 銀行口座から自由にお金を下ろすことが難しくなってしまいます。
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日常の管理: 新しい入居者さんとの賃貸契約や、管理会社さんとの更新の手続きがストップしてしまいます。
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修繕や建て替え: 老朽化したアパートの大規模修繕や建て替えの契約ができません。
また、そのための資金を銀行から借りる（融資を受ける）こともできなくなります。
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売却の手続き: 「まとまったお金が必要になったから、アパートを売ろう」と思っても、売却の手続き自体が進められなくなります。
「いざとなったら、家族が代わりにサインすればいいのでは？」と思われるかもしれませんが、
本人の判断能力がない状態での代筆は、法律上認められないケースがほとんどです。
元気なうちに家族にバトンを渡す「家族信託」
こうした事態を防ぎ、大切な資産を守るために活用されているのが、
「家族信託（かぞくしんたく）」という仕組みです。
難しい法律用語は抜きにして一言でいうと、
「自分が元気なうちに、信頼できる家族（たとえば息子さん）に、
不動産の『管理』や『処分』の権限をあらかじめ預けておく仕組み」です。
これをしておくと、次のような安心が得られます。
・万が一のときも経営が止まらない:
将来、ご自身の体調や認知機能に変化があったとしても、
権限を預かったご家族の判断で、必要な修繕や建て替え、
売却などをスムーズに進めることができます。
・遺言書の代わりになる:
自分が亡くなった後、そのアパート（財産）を誰に引き継ぐかを
あらかじめ決めておくことができます。
・次の、その次の世代まで指定できる：
通常の遺言書では「自分の次は妻へ」までしか指定できません。
しかし家族信託なら、「自分の次は妻、妻の次は長男、長男の次は孫へ」といったように、
何世代も先までの財産の行き先をあらかじめ決めておくことができるのです。
「税金の注意点」
家族信託はとても便利な仕組みですが、実はいくつか知っておくべき「税金のルール」があります。
① やっただけでは「節税」にならない
家族信託は、一般的に「親が子供に管理を任せ、アパートの利益（家賃など）は
引き続き親が受け取る」という形をとります。
利益を受け取る人は変わらないため、始めた時点では贈与税などはかかりません。
しかし、これはあくまで「管理をスムーズにするための仕組み」であり、
これだけで相続税が安くなるわけではありません。
② 修繕時の「赤字の切り捨て」に注意
信託したアパートで大規模修繕などを行って、その年の収支が「赤字」になってしまった場合、
税金の計算上、その赤字は「なかったこと」にされてしまいます。
本来なら、他のお給料や、信託していない別のアパートの黒字と相殺して税金を減らす（損益通算）ことができるのですが、それが一切できません。
さらに、その赤字を翌年に繰り越すことも不可能です。
③ 税務署への書類提出の手間
信託を始めたときや、毎年の収支の計算書など、
税務署に提出しなければならない書類の手間が少し増える点にも注意が必要です。
大切な資産を次の世代へつなぐために
家族信託は、大家さんが万が一のときも大切な不動産の賃貸経営を守り、
想い通りに資産を次の世代へ引き継ぐための、非常に心強い「お守り」になります。
しかし、お話ししたような税金の計算（特に赤字の切り捨てルール）など、
専門的な判断が必要な部分も多くあります。
また、どちらかというと税務よりも法務面でのサポートが必要であるため、
民事信託に精通している司法書士や弁護士の先生方としっかりと連携し、
チームを組んで進めていく形になります。
「あの時、あらかじめ考えておけばよかったな」となる前に、
まずは不動産と相続に詳しい税理士にご相談ください。
これからも法務と税務、両方の視点から、
大切なご家族のこれからの安心を一緒に形にするお手伝いをさせていただきます。
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