先週末、税理士会藤沢支部の定期総会に、設営スタッフとして参加してきました。
今回は70周年記念の特別ゲストとして、林家正蔵さんを招き、
講談と落語を披露していただいたんです。
正蔵さんといえば、私の世代なら「林家こぶ平さん」としてのタレントのイメージが強いですが、
お父様は昭和の爆笑王・林家三平さん。
そんな正蔵さんも、今やお父様の跡を継ぐ立派な落語家です。
落語初心者の私にも驚くほど分かりやすく、噺家（はなしか）としての頭の回転の速さ、
魂のこもった表現力には「これぞプロの仕事！」と本当に感動させられました。
プロの仕事といえば、「退職後を見据えて、今から数字をどう組み立てるか真剣に考えたい」といった
真面目に賃貸経営に向き合う皆さんのプロ意識に、私も大いに刺激を受けています。
今回は、順調に物件を運営しているからこそ直面する「次なるお悩み」についてお話しします。
よくある一般的なアドバイスでは「所得が増えたらすぐ法人化！」と言われがちですが、
サラリーマン大家さんの場合は少し事情が違います。
本業の給与所得だけで、すでに高い税率のライン（所得500万円など）を超えていることが
多いからです。
安易に形だけ法人化するよりも、まずは「個人での経営実績を盤石に積み上げること」こそが、
結果的に手取りを増やし、次の融資を引き出すための近道になるケースがあります。
そのリアルな実践ポイントを端実にお伝えします。
給与＋不動産だからこそ問われる「個人での黒字実績」の価値
サラリーマン大家さんは、会社の給与と不動産の所得が合算されて税率が高くなりやすいため、
「早く法人化しなきゃ」と焦ってしまいがちです。
しかし、金融機関が次の融資を出すか判断するときに最も重視するのは、
「この大家さんは、個人としてアパート経営をしっかり黒字化させる実力があるか」という点です。
サラリーマンとしての安定した給与（属性）という強力な土台の上に、
「個人名義の確定申告書で3期連続きれいな黒字が出ている」という確かな実績が乗っかることで、
金融機関からの信頼は爆発的に高まります。
まずは個人でしっかり稼いで実績を作る、これが拡大への手堅い足場になります。
「サブリース（転貸）方式」で実績を残しつつスマートに税金対策
とはいえ、「高い税率のまま、全額を個人で受け取るのはもったいない……」
というジレンマもありますよね。
だからといって物件を法人へ丸ごと売却するには、
多額の税金や手数料（移転コスト）という高いハードルがあります。
そこで、個人名義での実績を維持したまま、
手軽に所得を分散できるのが「転貸（サブリース）方式」です。
物件の所有権は個人名義のままにしておき、自分の法人に一括で管理を任せ、
入居者さんからの家賃を法人が受け取る仕組みです。
法人が受け取る家賃と、個人へ支払う借上家賃の「差額」が法人の利益になります。
物件の売買を伴わないため余計な税金を発生させず、
個人側の確定申告でも「安定した賃貸経営の実績」を残しながら、
世帯全体の手取りを増やすことができます。
個人の実績を引っ提げて「融資の壁」を突破する。ただし……
物件を買い進めていくと、いずれサラリーマンとしての「個人の融資枠の上限」という
壁にぶつかります。
ここからさらに規模を拡大するステージで、個人で積んできた黒字実績が大きな武器になります。
「しっかり黒字で経営できている」という証明があれば、
金融機関はサラリーマンとしてではなく「一人の優秀な事業主」として見てくれるようになります。
その信頼をベースに、今度は「法人の事業」としてプロパー融資などを引き出し、
法人名義で新たな物件を購入していけるようになります。
── とはいえ、必ずしも全員が「個人実績スタート」である必要はありません。
最近では、個人の属性や金融資産、物件購入前の事業計画、担保価値、
そして賃貸経営の勝ち筋をトータルで評価され、いきなり法人化して1億円近くの融資を引き出し、
本業の傍ら一気に規模拡大を目指す若い投資家さんもいらっしゃいます。
社会経験で培った鋭い経営感覚や、ITリテラシーの高い次世代の不動産投資家が、
今まさに社会から求められているのかもしれません。
「最高の勝ち筋」を一緒に見つけましょう
個人での実績をコツコツ積み上げていく王道ルートか、それとも最初から法人の強みを活かして一気
に勝負に出るルートか。サラリーマン大家さんの数だけ、最適なバランスは異なります。
大切なのは、現在の確定申告書や家賃表、借入の残債、そしてご家族の状況などをトータルで分析
し、自分だけの「シミュレーション」を立てることです。
「そろそろ次の展開を考えたい」「自分の状況なら、まず何から手をつけるべき？」とお考えの方
は、ぜひ一度、当事務所へご相談ください。
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