先週末、妻の誕生日と、入籍して丸16年のお祝いを兼ねて、
茅ヶ崎にある焼肉屋さんへ行ってきました。
実は私、藤沢に引っ越してきて丸3年が経つのですが、
普段行くのはチェーン店や自宅近くのお店ばかりで、
地域の美味しい個人店をあまり知りません。
せっかくなら、自分の足で「本当においしい隠れ家」を見つけたいなと常々思っていました。
そこで今回は、グルメ通で食へのこだわりが人一倍強い税理士の先輩に、
「夫婦二人でゆっくり行ける、おすすめの焼き肉屋さんはありませんか？」
と思い切って聞いてみたんです。
すると、茅ヶ崎の「なべちゃん」というお店を紹介していただきました。
「予約必須だよ」と言われていたので事前に席を確保していったのですが、
当日はなんと台風。それにもかかわらず、土曜の17時の時点で店内はすでに満席でした……！
実際に食べてみて、お肉の味はもちろんのこと、お店の細やかな気配りや店主の熱い意気に大満足。
本当に素晴らしい時間を過ごせました。
やっぱり、こういう時は「情報を持っていて、実際に自分で行ったことがある人」
に聞くのが一番ですね。
ちなみにその先輩、焼肉だけでなく、藤沢・茅ヶ崎エリアのラーメン、うどん、そば、中華、
イタリアンまで、全ジャンルのおすすめリストを無料で教えてくれました（笑）。
普段のランチはどうしても「コスパ」や「タイパ（時間対効果）」でパパッと済ませがちですが、
あえて少し時間をかけて、普段いかない土地へ美味しいものを食べに足を延ばすのもいいな、
と思っています。
それも地元の地域経済を応援することに繋がりますよね。
賃貸経営も同じ。「よく知る人」に聞くのが一番
お店選びもそうですが、賃貸経営やビジネスの世界でも、
「その道の構造をよく知っているプロに聞く」ことが、遠回りしないための一番の近道です。
当事務所には、日々多くの不動産オーナー様から、
「将来、空室が増えたり多額の修繕費がかかったりしたらどうしよう」
「借入金は無事に返済していけるだろうか」
「将来の相続税や法人税の負担が重くて…」 といった、切実なご相談が寄せられます。
実は、個人で一棟アパートを経営している大家さんも、
法人でダイナミックに不動産事業を展開している経営者の方も、
直視すべき「構造的な問題」は共通しています。
それは、賃貸経営というビジネスモデル自体が、
そもそも放っておくと「右肩下がり」になっていくようにできている、ということです。
なぜ手残りが年々厳しくなってしまうのでしょうか。
なぜ賃貸経営は「右肩下がり」の構造なのか？
キャッシュフロー（手元に残る現金）が年々減っていく理由と聞くと、
「建物の老朽化で家賃が下がるから」
「空室が増えるから」を思い浮かべる方が多いと思います。
しかし、実は仮にこれらが全くなかった（満室・家賃維持の）状態だったとしても、
手残りは勝手に減っていく構造になっています。
その最大の要因が、「経費の減少と、税金の増加」です。
建物は年数が経つにつれて、経費にできる「減価償却費」が減っていきます。
さらに、銀行への返済が進むにつれて、利息部分（経費になる）が減り、
元本部分（経費にならない）の割合が増えていきます。
つまり、実際の現金収入は同じでも、
「帳簿上の利益（黒字）」だけが大きくなってしまうのです。
利益が大きくなれば、当然そこにかかる税金（個人の所得税や、法人の法人税など）は
跳ね上がります。
一方で、銀行への毎月の返済額は一定のままです。
結果として、「税金は増えるのに、銀行への返済額は変わらない」という状態になり、
手元に残るお金が年々すり減って、やがてマイナスに転落してしまう。
これが賃貸経営に隠された構造的なリスクです。
法人化しても逃れられない「出口戦略」の壁
では、賃貸経営はうまみのないビジネスなのでしょうか？
決してそんなことはありません。
この「右肩下がりになる構造」をあらかじめ知った上で、
長期的な視点を持って数字を予測し、
先手を打って管理（マネジメント）していけば十分に乗り越えられます。
昨今では、節税や資産拡大のために「法人（資産管理会社）」を活用されている
経営者の方もたくさんいらっしゃいます。
法人であれば、個人の資金を元手に法人名義で物件を買い、
元本返済の形で税金を抑えながら個人へ資金を還流させたり、
法人の仕組みを使って自社株の評価を下げて相続税対策を行ったりと、
非常に有利でダイナミックな資産形成が可能です。
しかし、「最終的な出口戦略をどうするか」という意味では、
個人も法人もまったく同じ壁にぶつかります。
最終的にその物件を「そのまま維持して大規模修繕する」のか、
「建て替える」のか、あるいは「売却して他の資産に組み替える」のかを、
いつかは決断しなければなりません。
時間軸と数値化で、未来を可視化する
不動産オーナーや法人経営の皆様にとって今最も重要なのは、
「時間軸」と「数値化」を使って、数年後、数十年後の未来を
あらかじめ目に見える形にしておくことです。
修繕か、建て替えか、それとも売却か。
その正しい判断は、目先の税金だけを見ていては絶対に下せません
将来にわたるキャッシュフローの推移と、個人の相続税・法人の税負担までをひっくるめた、
全体のシミュレーションがあって初めて、失敗しない選択ができます。
ご自身の賃貸経営や法人事業が、今どの地点にいて、これからどうなっていくのか。
少しでも見通しに不安を感じられたら、ぜひ一度、不動産実務に強い当事務所にご相談ください。
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